中古住宅やマイホーム、家の状態が気になりませんか。不安解消できるかも。
＜はじめに＞
中古住宅を購入前に、その住宅の状況を専門家が調査する「既存住宅状況調査」というものがあります。
建築士などが、講習を受けて、技術者として調査をします。
内容は、構造耐力上主要な部分に生じている欠陥や、雨漏り等の劣化事象・不具合事象の状況を、目視、計測等により調査します。
リフォーム済の場合は、判りにくい事もありますが、ある程度は確認できます。
実際に技術者に調査を依頼すると、そこそこの費用が発生します。
そこで、今回は、調査の内容や基準の概略を書いていきますので、中古住宅を購入予定の方は、参考にしていただき、検討にお役立ててください。
マイホームなどの現在の状態をチェックすのにも役立ちます。
ご自身で、一度、お試しください。
今回は、木造住宅の場合です。
＜構造耐力上主要な部分に係る調査部位＞
1.基礎
私の住んでいるところは、伊賀の田舎です。
古い家は、玉石基礎と言って、石の上に家が載っている状態です。
自然の免振構造とも言えますが、現在では基礎と建物は、緊結しないといけません。
ここでいう基礎は、鉄筋コンクリート基礎です。
もちろん、ひび割れの事などは、無筋コンクリートでも適応できます。
・幅0.5mm以上のひび割れ
・深さ20mm以上の欠損
・コンクリートの著しい劣化
・鉄筋の露出
鉄筋コンクリートは鉄筋で引っ張り力、コンクリートで圧縮力の強度を期待します。
鉄筋が錆びて、強度が低下することは避けなければなりません。
換気口などの周りにクラックが発生する事は良くありますが、大きなクラックが何か所もあろ様な状態の場合、地盤不良の可能性があるかもしれないです。
マイホームの場合、セメント注入などで改善対応できる可能性もありますが、一番大事な所ですので、注意してください。
2.土台・床組
基本的に、土台と床組は意味合いが全く違うですが、同時に検査するので、同じ項目になります。
床組の場合、やり直しができます。
・著しいひび割れ、劣化、欠損
3.床
床も、地盤沈下や土台、柱に寄与する物以外は改修できます。
年代によっては、合板の接着剤が弱い時があって、合板自体の不良が多いように思います。
・著しいひび割れ、劣化、欠損
・著しい沈み
・6/1000以上の傾斜（3m以上の点で計測）
よくビー玉を転がしている人がいますが、転がる家の人は多いはずです。
天然木の場合、当然反りますし、木も同じ反ります。
熱によって、どんな材料も収縮するし、許容される施工精度もあります。
そのような事に惑わされずに、傾斜の許容基準で判断して下さい。
傾斜は、表面の凹凸の影響を避けるため、少し離れた点の傾きを計測します。
実際はレーザーレベルが無いと測定できないです。
4.柱及び梁
・著しいひび割れ、劣化、欠損
・柱における6/1000以上の傾斜（2m以上の点で計測）
・梁の著しいたわみ
基礎に並ぶ重要な部分ですが、隠蔽されている家も多いと思います。
梁は、点検口があれば、確認できます。
5.外壁及び軒裏
・外壁下地まで達するひび割れ、欠陥、浮き、はらみ又は剥離
・複数の仕上げ材にまたがるひび割れ
・金属の著しい錆
・仕上げ材の著しい劣化
面による強さが損なわれていないかの確認です。
6.バルコニー
・支持部材又は床の著しいぐらつき、ひび割れ、劣化
7.内壁
・下地まで達するひび割れ、欠陥、浮き、はらみ又は剥離
6/1000以上の傾斜（2m以上の点で計測）
隠蔽部分の状態が推測できます。
8.天井
・下地まで達するひび割れ、欠陥、浮き、はらみ又は剥離
9.小屋組み
・著しいひび割れ、劣化、欠損
10.蟻害、腐朽
・著しい蟻害
・著しい腐朽
特に左官仕上げの浴室周りは要注意です。
＜雨漏り等の劣化事象・不具合事象＞
今も昔も雨漏れは、家を傷める原因です。
昔は、土壁の劣化などで、家自体の強度に問題が発生し、今では、断熱材の性能低下やカビ発生による健康被害など、必ず防がなければなりません。
構造を検査する際に、水しみ痕などが無いか、確認をする必要があります。
＜まとめ＞
傾きの確認などは、さげふりや水平器などを使って測定することはできますが、今どきは、レーザー墨だし機が無いと測定できないです。
よほど気になる人は購入して自身で確認してください。
調査の項目はおおむね記述の通りですが、私たち専門家は経験や知識をフル活用して、より正確な住宅の状況を確認します。
興味のある方は「既存住宅状況調査」で調べてみてください。